Pelo sistema vigente, disciplinado pela Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, é considerado “incorporador” toda pessoa (física ou jurídica) que, de alguma forma, se responsabilizou pela entrega de obras concluídas, desde que estas estejam dentro de preço, prazo e condições previamente estabelecidas em lei.

Um agente incorporador tem a opção de adotar o chamado regime de afetação. Nesse regime, regido pela lei nº 4.591 (introduzido no Direito positivo brasileiro pela Medida Provisória nº 2.221, de 04 de setembro de 2001), o parecer jurídico remonta que o bem imobiliário que está sendo incorporado deve ser afastado do patrimônio prévio do incorporador. Como consequência, as dívidas adquiridas do incorporador não podem ser atribuídas ao empreendimento, o que garante aos adquirentes do referido condomínio a certeza de que o bem em aquisição não será perdido no decorrer do negócio firmado pela construção.

A teoria da afetação no Brasil surgiu após a crise originada pela falência da Encol S/A (ocorrida em 1999). A procuração e os documentos de folhas 22 a 22.890, instruindo o pedido de forma a preencher os requisitos dos artigos 158 e 159 do Decreto de lei 7.661/45 da referida documentação garantiu a solvência do caso.

O objetivo do caso citado acima foi resgatar a confiança dos consumidores no mercado imobiliário e assegurar direitos aos adquirentes de unidades autônomas de edifício em construção no caso de falência ou insolvência civil do adquirente, bem como aperfeiçoar as relações jurídicas e econômicas entre esses adquirentes (o incorporador e o agente financiador da obra), protegidos pela lei da construção civil.

Uma afetação imobiliária necessita ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para passar a ter efeito. Uma incorporação imobiliária, no direito brasileiro, é definida como sendo um conjunto de atividades exercidas a fim de construir ou promover a construção de edificações ou conjunto de edificações, sua comercialização total ou parcial (compostas de unidades autônomas formadoras de condomínio). A figura de um incorporador não é atribuída pela qualificação, e sim pela atividade. Isso significa que qualquer indivíduo pode atuar como incorporador, sem a necessidade de registro em órgão de classe. Também considerado incorporador aquele que contrata a construção de prédios para a constituição de condomínios. Dessa forma, as obras concluídas ficam a encargo de um responsável legal.